Tvangssalg av bolig: tingretten avgjør, ikke namsfogden

Tvangssalg av fast eiendom avgjøres av tingretten, ikke av namsfogden. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-3: begjæring om tvangsdekning i fast eiendom, og om tvangssalg av en borettslagsandel som er registrert i grunnboken, «skal settes fram for tingretten i den krets der eiendommen eller boligen ligger». Namsfogden selger løsøre, altså ting som ikke er registrert i et realregister, etter § 8-3: «Begjæring om tvangssalg settes fram for namsfogden i det distriktet der løsøret er eller ventes å komme i nær fremtid.»

Hvem kan kreve tvangssalg?

Bare den som har panterett i gjenstanden og et tvangskraftig tvangsgrunnlag. For løsøre sier § 8-1 at «den som har panterett i løsøre som ikke er realregistrert» kan begjære tvangssalg av pantet. Panteretten kan være en avtale om pant, et utlegg eller en lovbestemt panterett (§ 8-2). Er pantet et utlegg som namsfogden selv har stiftet, kan salg som regel ikke begjæres før to uker etter at underretningen om utlegget ble sendt skyldneren. For fast eiendom er reglene i § 11-1 og § 11-2 bygget opp på samme måte. Kort sagt: kreditoren må først ha sikkerhet i gjenstanden, og så kan det selges. Veien fra krav til utleggspant er forklart i en egen artikkel.

Hva skjer ved tvangssalg av løsøre?

Begjæringen rettes mot den som eier løsøret, og mot tredjeperson hvis vedkommende har det i besittelse (§ 8-4). Salget kan bare gjennomføres dersom prisen dekker alle heftelser som har bedre prioritet enn saksøkerens krav. Viser det seg at nødvendig pris ikke kan oppnås, «skal namsfogden heve saken» (§ 8-16). Det er en viktig sperre: en kreditor med dårlig prioritet får ikke gjennomført salget bare for å få gjenstanden solgt.

Også hittegods kan ende hos namsmyndigheten. Hittegods som ikke hentes innen tre måneder, selges «gjennom namsmyndigheitene etter reglane om tvangssal», sier hittegodslova § 7. Det gjelder i dag, og er forklart i hittegods før og nå.

Tilbakelevering i stedet for salg

Har kreditoren salgspant i en gjenstand, for eksempel en bil kjøpt på avbetaling, kan tvangsdekning også skje ved tilbakelevering etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 9. Ved tvangsdekning på grunnlag av salgspant i forbrukerkjøp kan det bare skje på den måten (§ 8-1). Namsfogden behandler også disse sakene. Gebyret er det samme som for tvangssalg av løsøre: 1,25 R for begjæringen og 2,2 R når tilbakeleveringen gjennomføres, til sammen 4 640 kr i 2026.

Hva med boligen?

Bolig og annen fast eiendom selges etter reglene i kapittel 11, og begjæringen leveres til tingretten. Begjæringen skal gjelde panterett i et registrert formuesgode, og kreditoren kan i stedet for salg be om tvangsbruk. Tvangsbruk kan nektes når det av særlige grunner vil påføre skyldneren eller andre rettighetshavere vesentlig skade eller ulempe, og panthaveren må antas å være like godt tjent med tvangssalg (§ 11-1). Gebyret er 9 952 kr, delt i 1 479 kr for begjæringen og 8 473 kr når tingretten treffer beslutning om å gjennomføre tvangssalget (rettsgebyrloven § 14). Hvordan prosessen forløper steg for steg, står hos Tvangssalg.org.

Nasjonale tall for hvor mange tvangssalg og fravikelser som gjennomføres per år finnes verken hos SSB eller i Politiets årsrapport 2025, og det oppgis derfor ingen.

Hva kan du gjøre som skyldner?

Går saken til namsfogden, kan du klage på namsfogdens avgjørelser og handlemåte til tingretten så lenge fullbyrdelsen ikke er avsluttet (tvangsfullbyrdelsesloven § 5-16). Klagen settes fram for namsfogden og kan være muntlig. Namsfogden skal også veilede deg (§ 5-3). Hos tingretten, som avgjør salg av bolig, følger rettsmidlene av tvisteloven (§ 2-12). Vurderer du gjeldsordning, er gjeldsordning den vanlige veien.

Lensmannen og tvangsauksjonen

Før 1. juli 2026 sa tvangsfullbyrdelsesloven § 11-43 at tvangsauksjon i lensmannsdistrikter «i alminnelighet» ble holdt av namsmannen. Bestemmelsen er opphevet. Sportelloven av 1830 forutsatte at lensmenn kunne holde auksjoner på sorenskriverens vegne, og en lov av 14. mai 1872 påla dem det. Mer om den eldre ordningen står i lensmannen som namsmann. Hvem namsfogden er i dag, står i namsfogden i dag. Hvor namsfogden holder til, finner du under finn din namsfogd.